Du an bất động sản cocobay da nang va hinh thai dau tu phai sinh bat dong san rumtechs

Đầu tư Bất động sản nghỉ dưỡng Condotel, nhà đầu tư cần hiểu bản chất đầu tư Condotel?

Qua một dự án bất động sản ở Đà Nẵng, dự án Bất động sản nghỉ dưỡng Cocobay Đà Nẵng, phá vỡ cam kết trả lợi nhuận cho người mua, nhà đầu tư condotel đang đặt ra vấn đề phải xây dựng khung pháp lý cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này. Tuy nhiên, để biết cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý căn hộ nghỉ dưỡng condotel, cần nhìn rõ bản chất condotelcam kết lợi nhuận đi kèm là gì?

Cần phải nghiên cứu thấu đáo, phân tích đầy đủ những rủi ro của các mô hình tài trợ tín dụng cho bất động sản và cần có bàn tay của cơ quan công quyền nhà nước để bảo vệ nhà đầu tư. Theo ông Nguyễn Hồng Minh – Viện IIRR

Căn hộ nghỉ dưỡng Condotel thực chất là gì?

Dau tu bat dong san nghi duong Condotel can hieu
Hiểu bản chất Đầu tư Bất động sản Nghỉ dưỡng – Condotel và hình thái huy động vốn

Nhiều ý kiến cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng condotel là sự kết hợp giữa khách sạn và căn hộ để ở, nhưng bản chất của căn hộ nghỉ dưỡng condotel không hoàn toàn như vậy.

Condotel có thể gọi là căn hộ dịch vụ khách sạn, là loại hình bất động sản kết hợp giữa du lịch và thực chất là kinh doanh khách sạncăn hộ dịch vụ dành cho khách lưu trú du lịch ngắn và dài ngày.
Trong khi Bất động sản Nhà ở được định nghĩa là nơi cư trú.

Cần khu pháp lý cho hình thức huy động vốn cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng Condotel

Do đó, căn hộ dịch vụ khách sạn hay căn hộ nghỉ dưỡng condotel cần điều chỉnh về loại hình bất động sản thương mại, theo các luật hay quy định của bất động sản thương mại và du lịch. Loại hình này phải được đầu tư theo các quy hoạch đất đai, kinh tế xã hội vùng miềnphân khu chức năng của từng thành phố.

Khi chào bán căn hộ dịch vụ khách sạn condotel, các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng huy động vốn từ các nhà đầu tư lớn hoặc nhỏ lẻ. Hình thức huy động này thực chất là khách hàng góp vốn cùng kinh doanh chung. Nói cách khác, nó là dạng chứng khoán bất động sản, khách hàng góp vốn vào kinh doanh khách sạn du lịch hay còn gọi chứng khoán phái sinh, chứng khoán tương lai.

Vì vậy, các cơ quan quản lý cần ban hành luật hoặc nghị định, thông tư có liên quan đến lĩnh vực huy động vốn kinh doanh bất động sản, trong đó có căn hộ dịch vụ và các bất động sản hình thành trong tương lai.

Hẳn mọi người vẫn chưa quên, trong cuộc khủng hoảng nhà ở giai đoạn 2011 – 2014, Các chủ đầu tư đã kinh doanh những sản phẩm trong tương lai và đã có những chủ đầu tư không hoàn thành cam kết, mà cho đến nay, như mọi người đã biết, hiện vẫn còn nhiều dự án vẫn chưa giải quyết xong quyền lợi cho các nhà đầu tư bất động sản này.

Vì thế, đã đến lúc chúng ta cần thảo luận một cách rộng rãi theo các chuẩn mực của quốc tế về hình thức kinh doanh chứng khoán phái sinh này.

Cam kết lợi nhuận đầu tư bất động sản Condotel là gì? Tại sao có mức cam kết cố định ấy?

Trên thị trường hiện nay rất nhiều dự án BĐS condotel đưa ra cam kết lợi nhuận với các mức khác nhau và thời gian cam kết khác nhau. Bản chất của việc cam kết có lợi nhuận cố định là gì?

Thứ nhất, giả định chủ đầu tư kinh doanh lợi nhuận đủ 12% và đảm bảo trả lãi. Rõ ràng chúng ta phải nhìn nhận rằng, có những xác suất không đạt mục tiêu kinh doanh lợi nhuận đề ra. Vậy lúc này, chúng ta cần xem lại hiện tượng quảng cáo tự tuyên hay quảng cáo không đúng thực chất.
Tại sao nhà nước, cơ quan quản lý thị trường không ngăn chặn các quảng cáo tự tuyên? Ở các quốc gia khác, họ đã ra luật cấm quảng cáo tự tuyên, tức là tự tô vẽ lên sản phẩm của mình.
Theo đó, nhà nước cần nghiên cứu và quản lý chặt các loại quảng cáo này. Những ai cố tình quảng cáo tự tuyên như vậy là người đó vi phạm pháp luật.

Thứ hai, với mức lợi nhuận cam kết cao và có thể lên tới 12% thì chúng ta có thể nhìn ra rằng chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng Condotel cộng luôn lãi suất vào giá bán. Thực chất đã có những chủ đầu tư chào bán, nếu khách hàng không tham gia chương trình cam kết lợi nhuận thì condotel sẽ được bán với giá rẻ hơn. Do vậy, cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư đã nằm trong giá bán và họ tách câu chữ ra với mục tiêu bán hàng nhanh.

Bản chất tên gọi bất động sản Condotel và hình thức gọi vốn, sự bất đối xứng về thông tin

Các nhà quản lý cần dựa trên các nền tảng bất đối xứng về thông tin để mổ xẻ các thông tin bị bất đối xứng hoặc thông tin bị sai lạc mà các bên đều hiểu nhầm nhằm đưa ra các biện pháp và công cụ hỗ trợ cho bên thiếu thông tin để đảm bảo quyền công bằng.

Đối với Bất động sản nghỉ dưỡng condotel, chúng ta đã hiểu sai bản chất về sản phẩm tài chính kết hợp với bất động sản. Bản chất đây là vấn đề tài chính bất động sản, không phải sở hữu bất động sản hay hình thái sở hữu bất động sản. Chúng ta cần gọi tên đúng của bất động sản condotel là một loại hình huy động vốn kinh doanh bất động sản.

Do bản chất thông tin về tài chính bất động sản bị hiểu sai dẫn đến những rủi ro không thể kiểm soát.

Chúng ta cũng cần nhớ rằng các dạng bất đối xứng thông tin của các mô hình công ty sẽ khác nhau.

Có những công ty hoạt động theo mô hình một thành viên, công ty hai thành viên và công ty đại chúng hoặc công ty niêm yết. Mỗi công ty đó phù hợp với quy mô hoạt động của mô hình kinh doanh, đặc biệt quy mô về vốn, quy mô về phục vụ khách hàngquy mô về rủi ro tài chính mang lại cho khách hàng.

Các hình thái công ty phát triển bất động sản này về bản chất và rủi ro cho NĐT và xã hội

Trong trường hợp cụ thể, mỗi dự án bất động sản ứng với mỗi mô hình công ty TNHH một thành viên hay hai thành viên hay công ty cổ phần nhưng chưa phải là đại chúng hoặc mang tính chất là cổ phần đại chúng nhưng tỉ lệ một số cá nhân khống chế đa phần đến hơn 50% vốn (hay nói cách khác là công ty mang tính chất gia đình của một chủ tư nhân) mà khi phát triển dự án bất động sản hàng nghìn tỷ đồng, họ đều phải vay vốn của các ngân hàng thương mại.

Dòng tiền tài trợ cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng này là từ tiền gửi ngắn hạn của công chúng gửi vào. Qua đây chúng ta có thể nhìn thấy một sự xung đột bản chất giữa một công ty hình thái một chủ sở hữu hoặc một vài cá nhân khống chế để phát triển với những quy mô dự án lớn. Nếu những dự án này đổ vỡ sẽ kéo theo ảnh hưởng đến toàn bộ xã hội.

Ngoài ra, mỗi một công ty, mỗi một dự án đều có một công ty pháp nhân độc lập nhưng đều mang tên những tập đoàn lớn.

Cụ thể, trong những năm qua, chúng ta đã có những chủ đầu tư bất động sản lớn mang tên các tập đoàn nước ngoài nhưng thực chất là không phải tên của các tập đoàn mẹ đó chịu trách nhiệm hoàn toàn, mà chỉ mang tính chất bảo hộ thương hiệu.

Trên thực tế, mỗi một dự án của họ triển khai thực ra đều có một pháp nhân độc lập và họ chỉ giới hạn vốn cho pháp nhân đó. Trong trường hợp xảy ra đổ vỡ, tập đoàn mẹ có trách nhiệm đến đâu, có đứng ra cứu các dự án đó hay không? Nếu như chúng ta không minh bạch hóa thông tin thì rõ ràng bất đối xứng thông tin ở đây chính là việc các khách hàng, cộng đồng và người dân hiểu nhầm là dự án này do tập đoàn mẹ hoặc các tập đoàn lớn đó bảo trợ.

Từ mô hình của tập đoàn nước ngoài kiểu này, hiện nay cũng là một hiện tượng phổ biến tại các doanh nghiệp Việt Nam, là mang tên một dự án nào đó của các tập đoàn nổi tiếng nhằm mục đích tạo uy tín để quảng cáo, nhưng thực chất mỗi một dự án là một công ty con khác nhau, mức trách nhiệm khác nhau.

Từ đó dẫn đến câu chuyện là mô hình công ty nào là hợp lý để huy động các cổ phần, huy động vốn của rất nhiều các cá nhân với quy mô rất lớn, số lượng vốn lớn cũng như nhiều cá nhân để tham gia đầu tư.

Hình thái của các công ty phát triển bất động sản này mang tính chất hình thái của một công ty đầu tư tài chính bất động sản. Vậy mô hình này cần điều chỉnh bằng luật nào? Nếu như chúng ta không có điều chỉnh thì rõ ràng sẽ xảy ra một sự lạm dụng, xung đột lợi ích giữa cá nhân lập ra công typháp nhân khi được lập ra, hay đôi khi chúng ta gọi là chiêu “ve sầu thoát xác” mà dẫn đến sự đổ vỡ.

Vấn đề và chiêu thức tiếp theo của các tập đoàn và công ty phát triển Bất Động sản nghỉ dưỡng

Tiếp đến, chúng ta tiếp tục nhìn thấy những biến thể trên thị trường. Nếu quan sát việc huy động vốn từ các cá nhân của ngân hàng thương mại thì chúng ta nhìn nhận ra đang có hình thái phát hành các trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ vốn. Như vậy, đây lại một sản phẩm tài chính mới ra đời nhưng kiểm soát lỏng lẻo.

Ngân hàng Thương mại và Ngân hàng Đầu tư có gì khác nhau qua hình thức cho vay đầu tư bất động sản?

Cuối cùng, đã đến lúc nhà nước cần phải minh bạch hóa và phân biệt đâu là chức năng của ngân hàng thương mại, đâu là chức năng của ngân hàng đầu tư. Luật cần kiểm soát chặt chẽ nhằm tránh rơi vào những vòng xoáy. Hiện tượng “quả tuyết lăn” luôn rình rập xảy ra. Các vòng cuốn về tài chính sẽ tạo ra quả cầu tuyết ngày càng lớn.

Vậy khách hàng nhà đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng Condotel cần làm gì?

Như vậy, sau quá trình hình thành và phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng condotel tại Việt Nam, chúng ta cần nhìn nhận và đúc kết rằng, thị trường luôn luôn bất đối xứng về thông tin và phần thiệt luôn là những người không nắm vững các vấn đề hay nói khác là không có thông tin đầy đủ để xét đoán hành vi mua sắm của mình.

Khi các dự án đưa ra lời hứa về lãi suất, đáng lẽ mọi khách hàng đều phải có đầy đủ thông tin, cũng như năng lực xét đoánhiểu giống nhau về thị trường bất động sản condotel, thì nhà nước đã để cho quyền tự do ý chí giữa chủ đầu tư và khối ngân hàng tài trợ cũng như người mua nhà đầu tư tự thỏa thuận dân sự với nhau.

Vai trò của Ngân hàng Nhà nước trong các hình thái tài chính cho việc đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng Condotel này?

Khi nhìn vào mô hình tài chính tín dụng tài trợ cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng condotel này, chắc hẳn có người sẽ thắc mắc về vai trò của ngân hàng nhà nước giám sát các sản phẩm tín dụng này ở mức độ nào?

Chúng ta cần nhìn nhận rằng, sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai đều bất bình thường, bất đối xứng thông tin hay nói cách khác đều có nguy cơ đổ vỡ. Tại sao ngân hàng nhà nước, cơ quan chức năng không kiểm soát chặt các sản phẩm tài trợ vốn của ngân hàng, bởi khi có nợ xấu, người chịu cuối cùng vẫn là người dân.

Xin nhắc lại rằng, Việt Nam đã rơi vào khủng hoảng tài chính Nhà ở hình thành trong tương lai của năm 2011-2014 mà cho đến bây giờ vẫn chưa xử lý xong.

Vì thế, cần phải có sự nghiên cứu thấu đáo và phân tích đầy đủ rủi ro của các mô hình về tài trợ tín dụng bất động sản như trường hợp của bất động sản nghỉ dưỡng condotel và cần có bàn tay của cơ quan công quyền để tránh nguy cơ “nợ xấu” từ thị trường này gây ra./.

Leave a Comment

Your email address will not be published.