Qui trinh phát triển dự án Bất động sản 7 bước Rumtechs

Qui trình phát triển Dự án Bất động sản Kinh doanh 7 giai đoạn

Mục đích phát triển Dự án Bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Kết quả là để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi; Đây là quan điểm theo Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006. Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản.

Mục tiêu Dự án Bất động sản, các mô hình kinh doanh

Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm:
– Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng – Officetel;
– Dự án căn hộ cho thuê – Appartment;
– Dự án trung tâm thương mại – Shophouse;
– Dự án khách sạn, nhà hàng – Hotel;
– Dự án về dịch vụ nhà ở – Motel;
– Dự án Du lịch, Nghỉ dưỡng – Condotel, Villas Resort;
– Dự án hạ tầng khu công nghiệp – Bất động sản Công nghiệp;
– Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
– Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).

Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để đầu tư & kinh doanh Bất động sản thành công, cần lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả nào?

Nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình – giai đoạn sau:

GĐ-1: Tìm kiếm đất phù hợp với ý tưởng Kinh doanh & Phát triển lợi nhuận

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: 
Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; 
Thứ hai là đất mua từ đối tác khác.
Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất.

Lựa chọn Khu đất làm dự án Bất động sản

Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược; Có khả năng phát triển kinh doanh một mô hình hoặc nhiều hơn; Hoặc một loại hình dịch vụ bất động sản nào đó; Và khả thi về mặt pháp lý của bất động sản này: Khu đất và Mô hình phát triển.

Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu nó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương.

Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay ở VN đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó; Quy hoạch cho mục đích kinh doanh, cho mục đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch; Vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ; Những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không.

Kiểm tra thông tin quy hoạch của khu đất phát triển dự án bất động sản

Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh; Như Sở quy hoạch xây dựng, Sở tài nguyên & môi trường; Hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất.

Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi Công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.

Tóm lại, kết quả Giai đoạn tìm kiếm đất làm dự án BĐS

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác; Và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất; Hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh, nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý.

GĐ-2: Lên ý tưởng Kinh doanh cho Khu đất phù hợp với thị trường cần

Như trình bày ở GĐ-1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh.

Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là dự án bất động sản kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

GĐ-3: Nghiên cứu thị trường, nhu cầu khách hàng, định vị phân khúc

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang môi trường chắn chắn.

Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm: Các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…

Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án bất động sản này.

GĐ-4: Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng dự án bất động sản được căn cứ trên các tiêu chí sau:

  1. Xác lập mô hình kinh doanh bất động sản có hiệu quả;
  2. Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp;
  3. Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
  4. Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
  5. Đảm bảo nguồn thu, doanh thu, chi phí và lợi nhuân.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

  1. Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì? Tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay?
  2. Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc?
  3. Các đặc điểm kỹ thuật, chắc chắn, thẩm mỹ?
  4. Thị trường mục tiêu ở đâu, phân khúc khách hàng có nhu cầu?
  5. Quản lý đầu tư và Vận hành – Khai thác như thế nào?

GĐ-5: Phân tích tài chính, hiệu quả đầu tư kỳ vọng

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án bất động sản này. Việc phân tích bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

  1. Ước tính toàn bộ chi phí, tổng chi phí phát triển dự án bất động sản này;
  2. Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
  3. Ước tính nguồn vốn vay, lượng vốn vay;
  4. Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
  5. Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận; Các chỉ số tài chính đầu tư như NPV, IRR, PB thời gian hoàn vốn…
  6. Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tưgiá thuê dự kiến.

GĐ-6: Tìm nguồn vốn huy động & hợp tác, lập Hồ sơ Dự án, xin phép, vay vốn

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn tự có và huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh: Phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay.

Tuy nhiên, với các kênh huy động vốn đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư.

Tìm nhà tài trợ vốn hợp tác đầu tư dự án Bất động sản

Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư. Sự hợp tác thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU). Hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản với các nội dung thống nhất thỏa thuận sau:

  1. Thỏa thuận về chi phí;
  2. Thỏa thuận về thời gian;
  3. Thỏa thuận về nhân lực;
  4. Thỏa thuận về cách làm;

Lập hồ sơ dự án, xin cấp phép đầu tư và thiết kế dự án bất động sản

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập Hồ sơ dự án. Lập hồ sơ dự án Bất động sản bao gồm nội dung sau:

  1. Các đánh giá rải rác;
  2. Đánh giá tiền khả thi;
  3. Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
  4. Báo cáo khả thi xây dựng sát với dự án bất động sản hoàn chỉnh.

Nhà đầu sử dụng Hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án bất động sản này.

GĐ-7: Triển khai dự án Bất động sản và quản lý kinh doanh, khai thác

Triển khai dự án gồm các công việc sau:

  1. Thiết kế chi tiết dự án bất động sản;
  2. Đấu thầu và chọn thầu xây dựng dự án;
  3. Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
  4. Phương án tổ chức giám sát, quản lý dự án;

Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao; Trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý; Tiến hành sử dụng đến dich vụ tư vấn bên ngoài thực hiện các công việc sau:

  1. Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng, giám sát dự án);
  2. Bán & tiếp thị dự án bất động sản đến thị trường, khách hàng;
  3. Tư vấn và quản lý, vận hành, khai thác tài sản.

Trên đây là quy trình chung các giai đoạn phát triển một dự án kinh doanh bất động sản.

Xin lưu ý rằng, mỗi loại dự án là duy nhất và đều có đặc thù riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp./.

Chúc quý Nhà đầu tư Bất động sản luôn thành công trong Hoạt động Kinh doanh; Luôn đem lại lợi ích cho xã hội, thay đổi bộ mặt đô thị và nâng cao chất lượng sống cho Dân sinh.

Ban chuyên vấn Dự án – RumtechS tổng hợp.

Leave a Comment

Your email address will not be published.